In den vergangenen Jahren waren die Immobilienpreise stark gestiegen. In vielen Segmenten des Markts hatten sie sich in zehn Jahren mehr als verdoppelt. Trotzdem konnten sich viele Familien auch aus mittleren Einkommensgruppen Wohneigentum leisten, weil die Zinsen extrem niedrig waren. Bei guter Bonität zahlte man teils nur rund ein Prozent. Das änderte sich schlagartig im Sommer 2022. Die Zinsen stiegen innerhalb weniger Monate auf teilweise deutlich über 4 Prozent.
Die dadurch sinkende Nachfrage hat erst die Kaufpreise zurückgehen lassen – und jetzt sinken auch noch die Zinsen. Im Oktober 2023 lagen sie noch über 4 Prozent, jetzt sind sie auf breiter Front gefallen auf durchschnittlich 3,6 Prozent, bei guter Bonität und mit Eigenkapital teils sogar noch günstiger.
Die Statistiker von Immowelt haben jetzt für 15 deutsche Großstädte ausgerechnet, wie stark die Kombination der beiden Effekte die monatliche Belastung für Immobilienkäufer senkt. Ergebnis für Hannover: Im Vergleich zu einem Kaufabschluss im Herbst 2022 sparen die Käuferinnen und Käufer jetzt monatlich 138 Euro – im Jahr immerhin gut 1650 Euro. Auf eine Finanzierung mit einer zehnjährigen Zinsbindung gerechnet wird damit die zugrunde gelegte Vergleichsimmobilie um gut 16.500 Euro billiger.
Für ihre Berechnung haben die Immowelt-Statistiker pauschal eine 75-Quadratmeter-Eigentumswohnung mit drei Zimmern und Baujahr 1990 angenommen und alle Inserate auf diesen Wohnungstyp umgerechnet. Ein Eigenkapital von 30 Prozent (inklusive Kaufnebenkosten) wurde angenommen. Im Beispiel Hannover hätte solch eine Wohnung im Oktober 2022 rund 268.400 Euro gekostet. Bei 4 Prozent Zins (Bindung: zehn Jahre) und einer Tilgung von einem Prozent (also Tilgungszeitraum 30 Jahre) hätte die monatliche Belastung 992 Euro betragen.
Im März 2024 hingegen wäre die gleiche Wohnung in Hannover für durchschnittlich 242.475 Euro zu haben, was bei 3,6 Prozent Zinsen und ansonsten gleichen Konditionen eine Monatsbelastung von 853 Euro ausmacht.
Niemand weiß, wie es weitergeht. Denn zwar rechnen viele Expertinnen und Experten damit, dass die Europäische Zentralbank (EZB) im Sommer die Zinsen erneut etwas senken wird, was den Immobilienkauf noch attraktiver machen kann. Andererseits dürften die sinkenden Zinsen zu steigender Nachfrage führen, was die Preise wieder etwas straffen kann.
Fakt sei, dass sich „die Lage am Immobilienmarkt nach knapp zwei Jahren nun wieder deutlich verbessert“ habe, wird Immowelt-Geschäftsführer Felix Kusch zitiert. Durch die gesunkenen Preise und die zurückgegangenen Bauzinsen sei „der Immobilienkauf für viele Menschen wieder realistisch geworden“. Bundesweit betrachtet ist der Rückgang der Monatsbelastung beim Kauf der Beispielwohnung in München mit minus 346 Euro am höchsten, gefolgt von Frankfurt am Main (- 257 Euro) und Stuttgart (- 246 Euro). In Bremen und Dresden betrug der rechnerische Rückgang nur 99 Euro, in Dortmund 72 Euro und in Leipzig 42 Euro. Hannover liegt also mit 138 Euro im Mittelfeld.
Eine Analyse des Statistischen Bundesamts bestätigte am Freitag die zugrunde liegende Entwicklung bei den Kaufpreisen. Demnach sind die Immobilienpreise im vergangenen Jahr bundesweit um 8,4 Prozent zurückgegangen, in Großstadtregionen besonders stark bei Ein- und Zweifamilienhäusern (- 11 Prozent) und leicht unterdurchschnittlich bei Eigentumswohnungen (- 7,1 Prozent). Der regionale Grundstücksmarktbericht hat kürzlich gezeigt, dass der Preisrückgang in Hannover 2023 sogar höher war.